Право собственности и другие вещные права на лесные участки, ограничения (обременения) этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Комментарий к статье 93 Лесного Кодекса РФ
Комментируемая статья носит отсылочный характер. Хотя она и посвящена государственной регистрации прав на лесные участки и сделок с ними, она не дает ответа на вопросы, какие сделки вправе совершать лица, использующие лесные участки, с данными лесными участками и как регистрировать права на них. Размежевание таких отраслей, как земельное и гражданское, строится на обосновании различий предмета и метода правового регулирования. И поскольку речь идет о гражданских правоотношениях, можно сказать, что отсылочный характер статьи оправдан. Тем не менее, на наш взгляд, при правоприменении указанной статьи будет возникать масса вопросов, поскольку режим сделок с обычными вещами гражданских правоотношений и такими, как земля, лесные участки, являющиеся не только потребляемыми ресурсами, но и объектами окружающей природной среды, требует специфического правового регулирования, чего изолированно гражданское право осуществить не в состоянии.
Настоящая статья устанавливает, что право собственности и другие вещные права на лесные участки, ограничения (обременения) этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. Обязательность государственной регистрации прав, их ограничения, возникновения, перехода и прекращения на недвижимые вещи была установлена ст. 131 ГК РФ еще до появления специального Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Только перечень объектов недвижимого имущества, установленный ГК РФ в ст. 130, существенно поменялся в связи с вступлением в силу Водного кодекса РФ (Федеральный закон от 3 июня 2006 г. N 74-ФЗ) и Лесного кодекса РФ (Федеральный закон от 4 декабря 2006 г. N 200-ФЗ). Так, из объектов недвижимого имущества были исключены обособленные водные объекты, леса и многолетние насаждения. К недвижимым объектам в соответствии со ст. 130 ГК РФ относятся земельные участки, и поскольку в ст. 7 настоящего Лесного кодекса РФ понятие лесного участка приравнено к понятию "земельный участок", лесной участок тоже является недвижимым имуществом, а насаждения на нем перестали быть таковыми. Исключение леса и многолетних насаждений из объектов недвижимого имущества осуществлено ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации" (Федеральный закон от 4 декабря 2006 г. N 201-ФЗ). Статьи указанного Федерального закона вступают в силу в разное время. Интересующая нас ст. 16 по данному вопросу вступила в силу со дня официального опубликования Федерального закона "О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации". Исключение обособленных водных объектов из объектов недвижимого имущества осуществлено ст. 9 Федерального закона от 3 июня 2006 г. N 73-ФЗ "О введении в действие Водного кодекса Российской Федерации". Данная статья вступила в силу со дня официального опубликования данного Закона.
Рассмотрим теперь, о каких правах на лесные участки идет речь и какие виды сделок при данных правах с лесными участками возможны.
Праву собственности на лесные участки посвящена ст. 8 комментируемого Кодекса. Лесные участки в составе земель лесного фонда находятся в федеральной собственности. Формы собственности на лесные участки в составе земель иных категорий определяются в соответствии с земельным законодательством. Статья 8 ЛК РФ, как видим, не ограничивает, на каких из оставшихся шести категорий земель могут располагаться леса. Статья 23 ЛК РФ устанавливает, что лесничества и лесопарки, как территориальные единицы управления в области использования, охраны, защиты, воспроизводства лесов, могут располагаться также на землях обороны и безопасности, поселений, особо охраняемых природных территорий, на которых расположены леса. Возникает вопрос: на категориях земель, не перечисленных в ст. 23 ЛК РФ, могут ли насаждения приобретать статус леса? Возможно, могут, просто ни лесничеств, ни лесопарков там не образуется. А, например, на землях запаса, землях водного фонда? Четкого ответа на данный вопрос в тексте Кодекса нет. А вопрос весьма важен, поскольку предопределяет возможность нахождения данных участков в частной собственности. Отсылка п. 2 ст. 8 ЛК РФ на земельное законодательство устанавливает, что формы собственности на лесные участки в составе земель лесного фонда определяются в соответствии с земельным законодательством. Таким образом, в первую очередь необходимо ориентироваться по перечню земель, ограниченных в обороте и изъятых из оборота (ст. 27 Земельного кодекса РФ), нахождение которых в частной собственности не допускается. При определении нахождения лесных участков в республиканской и муниципальной собственности помимо ЛК РФ, ЗК РФ необходимо руководствоваться Федеральным законом "О разграничении государственной собственности на землю".
Комментируемая статья касается не только права собственности, но и других вещных прав. Вещные права лиц, не являющихся собственниками, установлены ст. 216 ГК РФ. Так, вещными правами наряду с правом собственности, в частности, являются: право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, сервитуты, право хозяйственного ведения имуществом и право оперативного управления имуществом. Вещные права на имущество могут принадлежать лицам, не являющимся собственниками этого имущества. Переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных права на это имущество. К вышеперечисленным правам на лесные участки относятся право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, сервитуты.
Лесной кодекс РФ (ст. 9) предусматривает право постоянного (бессрочного) пользования лесными участками. Режим данного вещного права в соответствии с земельным законодательством сводится к тому, что лица, обладающие лесными участками на таком праве, не вправе будут ими распоряжаться (ст. 20 ЗК РФ). Заметим, что ст. 270 ГК РФ дает право лицу, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, передавать его в аренду или безвозмездное срочное пользование с согласия собственника участка. Но, исходя из смысла ст. 3 Земельного кодекса РФ, приоритет по данному вопросу за нормами Земельного кодекса. Так, в соответствии с п. 3 ст. 3 Земельного кодекса установлено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. Кроме того, в соответствии с п. 2 ст. 3 Лесного кодекса РФ имущественные отношения, связанные с оборотом лесных участков и лесных насаждений, регулируются гражданским законодательством, а также Земельным кодексом РФ, если иное не установлено настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
Лесной кодекс РФ (ст. 9) предусматривает право ограниченного пользования чужими лесными участками (сервитут). Сервитут может быть частным (установлен договором) или публичным (установлен нормативным правовым актом), срочным или постоянным (ст. 23 Земельного кодекса РФ). Сервитут является также обременением права собственности. Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. Сделки с подобным правом законом не предусмотрены. Как установлено п. 2 ст. 275 ГК РФ, сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.
Статья 9 ЛК РФ предусматривает право аренды лесных участков. Федеральный закон "О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации" устанавливает, что до истечения срока действия ранее заключенных договоров аренды участков лесного фонда, безвозмездного пользования, а также лесорубочного билета и (или) лесного билета их необходимо привести в соответствие с Лесным кодексом РФ, для чего нужно подать заявление о предоставлении лесного участка в аренду или безвозмездное срочное пользование и заключить соответствующий договор. Арендатор по договору аренды лесного фонда до приведения его в соответствие с Лесным кодексом РФ не вправе: сдавать арендованный им участок лесного фонда в субаренду; передавать свои права и обязанности по договору аренды участка лесного фонда другим лицам (перенаем); отдавать арендные права в залог; вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ или паевого взноса в производственный кооператив. Напомним, что все указанные виды сделок Лесной кодекс РФ 1997 г. запрещал с участками лесного фонда.
Лесной кодекс РФ (ст. 9) предусматривает право безвозмездного срочного пользования лесными участками. Ни ГК РФ, ни ст. 24 ЗК РФ, не предусматривают возможность лицам, обладающим данным правом, распоряжаться земельными участками.
Несоблюдение письменной формы указанных документов и требования о государственной регистрации может повлечь недействительность сделок. Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества в соответствии со ст. 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Кроме указанного Федерального закона, следует отметить Приказ Министерства юстиции РФ от 23 января 2002 г. N 18 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды, безвозмездного пользования, концессии участков лесного фонда (леса) и прав на участки лесного фонда (леса)", зарегистрированный в Минюсте России от 30 января 2002 г. за N 3204 с последующими изменениями. Данный Приказ был принят в целях реализации норм прежнего ЛК РФ и сегодня нуждается в корректировке. Однако указанные общие требования, напрямую вытекающие из смысла Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", вызвали массу вопросов, которые, вполне вероятно, могут коснуться и реализации настоящего ЛК РФ <1>.
--------------------------------
<1> См.: Семьянова А.Ю. Комментарий к Лесному кодексу Российской Федерации (постатейный). М.: Юстицинформ, 2005. С. 70 - 72.
Как видим, из имеющихся видов прав на лесные участки срочный характер могут носить: право ограниченного пользования чужими лесными участками (сервитут); право аренды лесных участков; право безвозмездного срочного пользования лесными участками. Обязательность государственной регистрации для договоров аренды, субаренды, безвозмездного срочного пользования земельными участками, а соответственно и лесными участками, прав при их сроке менее чем один год отпадает. Что касается сервитута, таких ограничений законом не предусмотрено.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
В соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа. Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, являются кадастровый план земельного участка с указанием его кадастрового номера. Кадастровый план земельного участка должен быть удостоверен органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра. Государственный земельный кадастр - это систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектов (ст. 1 Федерального закона "О государственном земельном кадастре" от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ).
Другой комментарий к статье 93 ЛК РФ
Настоящая статья устанавливает, что право собственности и др. вещные права на лесные участки, ограничения (обременения) этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. Обязательность государственной регистрации прав на недвижимые вещи, их ограничение, возникновение, переход и прекращение была установлена ст. 131 ГК РФ еще до появления специального Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Только перечень объектов недвижимого имущества, установленный в ст. 130 ГК РФ, в последнее время существенно поменялся в связи с вступлением в силу Водного кодекса (от 3 июня 2006 г. N 74-ФЗ) и Лесного кодекса РФ (от 4 декабря 2006 г. N 200-ФЗ). Так, из объектов недвижимого имущества были исключены обособленные водные объекты, леса и многолетние насаждения. К недвижимым вещам, в соответствии со ст. 130 ГК РФ, относятся земельные участки, а поскольку в ст. 7 действующего Лесного кодекса понятие лесного участка дано как земельного участка, лесной участок тоже является недвижимым имуществом. Вот только насаждения на нем перестали быть таковыми. Исключение леса и многолетних насаждений из объектов недвижимого имущества осуществлено ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации" (от 4 декабря 2006 г. N 201-ФЗ). Статьи указанного Федерального закона вступают в силу не одновременно. Так, ст. 16 по данному вопросу вступила в силу со дня официального опубликования Федерального закона "О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации" (опубликован в "Российской газете" от 8 декабря 2006 г.). Исключение обособленных водных объектов из объектов недвижимого имущества осуществлено ст. 9 Федерального закона "О введении в действие Водного кодекса Российской Федерации". Данная статья вступила в силу со дня официального опубликования данного Закона ("Российская газета" от 8 июня 2006 г.).
Несоблюдение письменной формы указанных документов и требования о государственной регистрации может повлечь недействительность сделок. Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества в соответствии со ст. 26 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Кроме этого Закона, следует отметить Приказ Министерства юстиции РФ от 23 января 2002 г. N 18 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды, безвозмездного пользования, концессии участков лесного фонда (леса) и прав на участки лесного фонда (леса)", с посл. изм. Данный Приказ был принят в целях реализации норм прежнего ЛК РФ и в настоящее время нуждается в корректировке. Однако указанные общие требования, напрямую вытекающие из смысла Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", вызвали массу вопросов, которые могут коснуться и реализации настоящего ЛК РФ <1>.
--------------------------------
<1> См.: Семьянова А.Ю. Комментарий к Лесному кодексу Российской Федерации (постатейный). М.: Юстицинформ, 2005. С. 70 - 72.
Как видим, из имеющихся видов прав на лесные участки срочный характер могут носить: право ограниченного пользования чужими лесными участками (сервитут); право аренды лесных участков; право безвозмездного срочного пользования лесными участками. Обязательность государственной регистрации для договоров аренды, субаренды, безвозмездного срочного пользования земельными участками, а соответственно, и лесными участками, прав при их сроке менее чем один год отпадает. Что касается сервитута, таких ограничений законом не предусмотрено.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
В соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа. Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, являются кадастровый план земельного участка с указанием его кадастрового номера. Кадастровый план земельного участка должен быть удостоверен органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра. Государственный земельный кадастр - это систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектов (ст. 1 Федерального закона от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре").